Home Hỏi đáp

Hỏi đáp

Nhà thừa kế của bốn người nhưng hiện giờ còn đứng tên cha mẹ (đã chết). nếu một người đang giữ giấy hồng đi thế chấp ngân hàng vay tiền thì công chứng có chứng không hay buộc phải có đủ bốn người?

Tuyết Lê

Căn cứ điều 168, Luật đất đai, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và Điều 118, Luật nhà ở về điều kiện của người tham gia giao dịch, trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó trường hợp của bạn phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, cập nhật, đăng ký thay đổi chủ sử dụng thì mới đủ điều kiện công chứng hợp đồng thế chấp.

Trường hợp cha, mẹ bạn đã chết thì bạn phải thực hiện thủ tục khai di sản thừa kế và cập nhật tên những người thừa kế theo quy định luật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật sau đó mới thực hiện được các giao dịch về nhà ở trong đó có việc thế chấp nhà đất.

Bà Lê Thị Phương Liên, Trưởng Văn phòng Công chứng Lê Thị Phương Liên trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến.
Ảnh: HOÀNG GIANG

Tôi lập di chúc cho nhà cho con thì phải đi công chứng hay chỉ cần ra uỷ ban phường chứng thực là được?

Phạm Văn , cán bộ hưu trí

Điều 56 Luật công chứng quy định về công chứng di chúc và Điểm e Khoản 2 Điều 5 Nghị Định 23 quy định UBND cấp xã có thẩm quyền chứng thực di chúc . Như vậy, ông phải tự mình yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND phường để công chứng hoặc chứng thực di chúc.

Tôi có mua 01 căn nhà , căn nhà nay là đồng thừa kế của 12 nguoi con, nay có 01 nguoi con trong số 12 nguoi này đã chết, và đứa con gái của nguoi chêt này duoc hưởng thừa kế từ nguoi mẹ đã chết , nguoi con gái đã làm thừa kế tài sản, đã nộp thuế, nhưng chưa cập nhật đăng bộ vào sổ hồng của can nhà duoc thừa kế, vậy giấy tờ can nhà này đã hoàn tât chưa, và có thể đi công chứng sang tên mua bán duoc hay không?

Nguyen Thu Sương , 47 tuổi , quận Tân Phú

Căn cứ điều 168, Luật đất đai, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và Điều 118, Luật nhà ở về điều kiện của người tham gia giao dịch, trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó trường hợp của bạn phải thực hiện thủ tục cập nhật, đăng ký thay đổi chủ sử dụng thì mới đủ điều kiện công chứng, sang tên, mua bán.

Tôi mua thửa đất ở huyện Bình Chánh và đi công chứng xong nhưng giờ không đủ diện tích đất để tách thửa đất theo quy định. Tôi yêu cầu người bán đất ra công chứng hủy hợp đồng trả tiền lại nhưng họ không đồng ý. Giờ tôi một mình đi công chứng để hủy hợp đồng đó được không (vì không sang tên được, mà giấy đỏ thì họ giữ)?

Phạm Thị Hiền (thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM)

 

Trước đây, chồng tôi có vay tiền của một người bạn và để tin tưởng người cho vay buộc anh ấy phải ký hợp đồng công chứng bán nhà. Nếu chồng tôi không trả tiền người cho vay sẽ đi đăng bộ sang tên nhà. Chồng tôi muốn đơn phương hủy hợp đồng mua bán nhà đã ký nói trên được không?

Phạm Huỳnh

Chào anh, chị. Do câu hỏi của anh, chị trùng nội dung nên chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 thì việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Do đó, trường hợp đơn phương hủy hợp đồng mua bán nhà của các anh, chị là không thể thực hiện được.

Theo Điều 5 của luật công chứng “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.”

Do đó, Anh, chị có thể khởi kiện ra tòa và yêu cầu hủy văn bản công chứng trong trường hợp các bên không thỏa thuận hủy hợp đồng

Cũng xin được chia sẻ thêm, do công chứng là cơ quan phải thực hiện theo quy định của pháp luật nên công chứng viên chỉ được công chứng những gì pháp luật quy định.

Tôi có nghe nói hợp đồng cho thuê nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực nữa vẫn hợp pháp, có đúng vậy không?

Trần Thị Hải Lý

Căn cứ Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Tôi mua nhà của người quen và đồng ý cho người đó mượn lại nhà để ở trong thời gian 5 năm, ngay sau ký hợp đồng công chứng việc mua bán nhà thì cũng đồng thời ký thêm hợp đồng cho mượn nhà nêu trên, cho tôi được tư vấn mấy như sau: việc ký hợp đồng cho mượn nhà ngay sau khi ký mua bán chuyển nhượng mà chưa trước bạ sang tên thì có vi phạm gì không? do bây giờ tôi muốn lấy lại nhà vì người này sử dụng nhà rất phiền toái đến xung quanh, xin cảm ơn!

Nguyễn Đức, 30, Tp.HCM, nhân viên

Theo điều 118 luật Nhà ở năm 2014, thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về nguyên tắc phải có giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở, nhận thừa kế… thì không yêu cầu phải có giấy chứng nhận mới được giao dịch.

Vì vậy, trong trường hợp bạn hỏi, việc cho mượn khi bên mua chưa sang tên đăng bộ việc mua vẫn phù hợp theo khoản 2 điều 118 luật nhà ở 2014.

Trường hợp bạn muốn lấy lại nhà, bạn phải trực tiếp gặp người mượn để yêu cầu lấy lại nhà. Nếu không được thì bạn có quyền yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Tôi ở TP. HCM, cha tôi mất, để lại một mảnh đất ở Vũng Tàu, vậy tôi có thể làm văn bản từ chối di sản này tại tổ chức công chứng ở TP. HCM không hay phải ra Vũng Tàu?

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014 về” Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Trường hợp này, bạn có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để tiến hành lập văn bản từ chối phần di sản cha bạn để lại.

Trước đây mẹ tôi có làm di chúc do Phòng Công chứng số 5 chứng nhận, nay mẹ tôi muốn hủy tờ di chúc này, mẹ tôi có buộc phải về Phòng Công chứng số 5 để hủy hay có thể đến bất kỳ một tổ chức công chứng nào để hủy không?

Theo khoản 3, Điều 56, Luật Công chứng 2014 về Công chứng di chúc

Di chúc đã được công chứng nhưng sau đó người lập di chúc muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc thì có thể yêu cầu bất kỳ công chứng viên nào công chứng việc sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ đó. Trường hợp di chúc trước đó đang được lưu giữ tại một tổ chức hành nghề công chứng thì người lập di chúc phải thông báo cho tổ chức hành nghề công chứng đang lưu giữ di chúc biết việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đó.

Do vậy, mẹ bạn có thể đến bất kì tổ chức hành nghề công chứng nào để hủy bỏ di chúc đã lập, tuy nhiên, nếu di chúc của mẹ bạn được lưu giữ tại một tổ chức hành nghề công chứng thì việc hủy bỏ di chúc này mẹ bạn phải thông báo cho Phòng Công chứng/ Văn Phòng Công Chứng nơi lưu giữ di chúc về việc hủy bỏ di chúc.